【MyGoNews廖賢龍/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】大臺(tái)北房市於2011年初遭遇奢侈稅衝擊，買氣一度出現(xiàn)連漲7年後的回軟，看似房市景氣將逐漸走跌。然而，根據(jù)住展雜誌調(diào)查，奢侈稅期間，大臺(tái)北800件銷售個(gè)案(新成屋、預(yù)售屋)，竟沒(méi)有1件個(gè)案採(cǎi)取降價(jià)求售策略，部份精華區(qū)更有重量級(jí)個(gè)案準(zhǔn)備再度刷新區(qū)域高價(jià)。

雙利多形成剛性需求 香港樓價(jià)不墜

看來(lái)奢侈稅效應(yīng)對(duì)房市影響並不如想像中來(lái)得大。其實(shí)，從香港「特別印花稅」經(jīng)驗(yàn)來(lái)印證臺(tái)灣房地產(chǎn)，就看得出來(lái)整個(gè)臺(tái)北地區(qū)房?jī)r(jià)漲升趨勢(shì)依舊是「煞不住」的。

2010年10月香港特別印花稅登場(chǎng)，市場(chǎng)買氣腰斬，根據(jù)香港官方統(tǒng)計(jì)，住宅買賣成交案件數(shù)由原本的1.3萬(wàn)件，急降至8000件左右，然而，隨著農(nóng)曆春節(jié)來(lái)臨，市場(chǎng)買氣從2011年2月開始回溫，戴德梁行大中華區(qū)投資部主管李志榮表示：「截至2011年6月為止，整體市場(chǎng)交易量已回復(fù)至特別印花稅實(shí)施前的熱度?！?圖1、2)

李志榮指出，特別印花稅打擊對(duì)象為「短炒、短賣」的投機(jī)客，但香港作為亞太金融中心，房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求強(qiáng)勁，整體住宅價(jià)格受到CEPA以及陸客自由行所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)推動(dòng)，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看漲。因此，儘管香港以課徵特別印花稅的方式壓抑高漲房?jī)r(jià)，但其效果卻僅僅維持不到3個(gè)月，反倒讓房?jī)r(jià)以更誇張的角度向上噴出。

ECFA+陸客自由行效應(yīng) 臺(tái)灣正要上演

無(wú)獨(dú)有偶，臺(tái)灣於香港印花稅效果即將告終的同時(shí)，祭出奢侈稅打擊投機(jī)客。市場(chǎng)也同樣經(jīng)歷3個(gè)月冷清銷售，隨即逐漸回溫。戴德梁行總經(jīng)理顏炳立不客氣的說(shuō)：「屬於臺(tái)灣購(gòu)屋民眾的黃金3個(gè)月已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)市場(chǎng)仍將回復(fù)賣方市場(chǎng)。」因?yàn)?，臺(tái)灣房市正如同香港樓市同樣受到ECFA以及陸客自由行刺激，未來(lái)房?jī)r(jià)「欲小不易」，顏炳立大膽預(yù)測(cè)：「臺(tái)北房?jī)r(jià)2011年第3季就會(huì)開始走揚(yáng)，預(yù)估將會(huì)有5％左右漲幅。」

自住需求成市場(chǎng)主力 北市仍是火車頭

站在臺(tái)灣房?jī)r(jià)冷靜後的起漲點(diǎn)，如何選擇合適的置產(chǎn)標(biāo)的，是購(gòu)屋民眾必須仔細(xì)思考的議題。投機(jī)客退場(chǎng)後，房地產(chǎn)買賣回歸基本面，房?jī)r(jià)支撐主力將交回「自住」與「長(zhǎng)期置產(chǎn)」兩大族群，從供需理論來(lái)看，北市是全國(guó)唯一住宅供給量小於需求的區(qū)域，所以，當(dāng)房?jī)r(jià)起漲，北市仍將扮演火車頭角色。

不過(guò)，北市精華區(qū)房?jī)r(jià)在政府刻意引導(dǎo)海外資金與兩岸和平利多衝擊下，已大幅成長(zhǎng)，豪宅個(gè)案開價(jià)200萬(wàn)已不稀奇，信義區(qū)指標(biāo)個(gè)案「皇翔F4」開價(jià)更是直接挑戰(zhàn)每坪300萬(wàn)元大關(guān)，導(dǎo)致真正的自住客，挾帶著大量需求往北市近郊與新北市移動(dòng)。

反觀長(zhǎng)期以自住需求為主的文山區(qū)，與北市精華區(qū)中正、大安、信義相鄰，房?jī)r(jià)仍處?kù)堵溽嵫a(bǔ)漲區(qū)段，成為自住客購(gòu)屋首選，根據(jù)北市府統(tǒng)計(jì)2011年3月北市買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)月增率最高的區(qū)域就是文山區(qū)，與2月相比大幅成長(zhǎng)了91.27％，顯示在「後奢侈稅」時(shí)代，文山區(qū)房市將成為北市房產(chǎn)的一大亮點(diǎn)。

景美利多冠文山 房?jī)r(jià)補(bǔ)漲速度快

聚焦文山，可以發(fā)現(xiàn)與臺(tái)大公館商圈僅1站之遙的捷運(yùn)萬(wàn)隆站，近來(lái)已成房產(chǎn)新寵兒，新推個(gè)案如雨後春筍般圍繞著捷運(yùn)萬(wàn)隆站，不僅因?yàn)榇苏局苓呁瑫r(shí)擁有2座面積高達(dá)5000坪的公園綠地，同時(shí)又具捷運(yùn)優(yōu)勢(shì)，且未來(lái)北市南區(qū)最大的地上權(quán)案「財(cái)訓(xùn)所國(guó)有土地開發(fā)案」，預(yù)計(jì)朝商辦、旅館、住宅等多功能複合開發(fā)計(jì)畫規(guī)劃，財(cái)政部預(yù)估將能創(chuàng)造200億元以上商機(jī)。

此外，萬(wàn)隆站位於中正、大安、文山交界，緊鄰北市房?jī)r(jià)燙金的兩大區(qū)段，從比價(jià)效應(yīng)來(lái)看，2010年臺(tái)大旁豪宅個(gè)案，以每坪破百萬(wàn)的價(jià)格秒殺結(jié)案；基隆路二段個(gè)案，每坪開價(jià)百萬(wàn)，同樣也迅速結(jié)案。由此可知，當(dāng)房市熱度回升，兼具大型開發(fā)議題與比價(jià)效應(yīng)的「景美」將先蒙其利，此時(shí)進(jìn)場(chǎng)正是時(shí)機(jī)。